Другие услуги архитектора
Чалый Роман
Архитектор
rc@sapro.es(+34) 654 17 85 80
www.sapro.es
Многие знают, что архитектор проектирует здания, пространства и городскую среду, но в Испания это профессия не ограничена дизайнерской деятельностью. Более того в соответствие с законами 7/1997 и 38/1999 на территории королевства определены 36 официальных полномочий, т.е. в отличии от других стран мира это очень обширная профессия, которая позволяет оказать большой спектр услуг, о которых стоить знать. За последние годы в моем архитектурном бюро были осуществлены многие из этих услуг, но четыре из них как показал опыт оказались особо востребованными
1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ТЕХНОЭКОНОМИЧЕСКОЕ ИЗУЧЕНИЕ
Любой девелоперский проект подразумевает приобретение участка под застройку или здания для реставрации или реформы. По мимо хороший цены на данный объект необходимо знать на сколько хорош сам объект для будущей застройки. Предварительное техноэкономические изучение позволяет определить:
Градостроительные ограничения, не только описанные в “informe urbanístico” (официальный документ мэрии где описываются градостроительные ограничения участка) но и возможные подводные камни, связанные с благоустройством участка, сложностью бюрократических процессов конкретной мэрии и возможных дополнительных налогов. Например, в некоторых районах Эстепоны необходимо оплатить дополнительный налог на благоустройства улиц, а в Марбелье экономически компенсировать вырубку деревьев на участке.
Себестоимость строительства определяется статистическим методом и зависит от типологии здания и сложностью рельефа участка или состояния здания под реформу. Данная информация довольно важна для финансовой модели застройки.
Так же в это изучение входит как оценка рыночной стоимости участка или объекта реформы, так и будущей недвижимости в данной зоне девелопмента.
Данное изучение необходимо для выбора оптимального объекта и оценки финансовой рентабельности всего проекта. Это важно не только для профессионального застройщика, но и для частного домостроения. К сожалению чаще всего застройщик обращается к архитектору после покупки участка. Из моей практики самый яркий пример этой ошибки — это проект частого дома в провинции Аликанте, где пришлось прокладывать полностью улицу и инженерные сети вдоль участка, что вместе с 100% залогом на работы для мэрии обошлось больше ста тысяч евро. Важно напомнить, что независимость данного изучения от риэлтерского агентства или строительной фирмы увеличивает его эффективность.
Читайте также:
2. СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА
К сожалению строительный процесс не всегда складывается гладко. Недостаточное качество работ или не предвидимые изменения логично приводят к конфликту интересов сторон. Чтобы определить ответственность строительной компании или застройщика (заказчика) и оценить сумму ущерба осуществляется техническое заключение и при необходимости судебная экспертиза. В данном случаи архитектор берет на себя роль эксперта – perito (это слово не происходит от слова «perro» ни от слова «pero» а от «peritus» что на латыни значит эксперт) и в случаи судебного процесса экспертно обосновывает свои заключения перед судебными органами. Естественно архитектор не заменяет роль адвоката, но серьезно влияет на положительный результат. Также нужно отметить, что чаще всего судебная экспертиза достаточный аргумент чтобы решить конфликт без судебных действий.
Данная услуга очень востребована среди девелоперов, получивших ущерб из-за не качественного строительства. Так же к нам обращаются адвокатские конторы в рамках сотрудничество. На удивление строительные компании обращаются не так часто, но плохой результат работ не всегда является их ответственностью и может быть результатом недостаточно качественной проектной документации, что тоже может быть экспертно оценено.
3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Одна из полномочий архитектора это оценка стоимости недвижимости. В моем бюро мы осуществили сотни оценок за последние три года, от части это связано с тем что сотрудничаем с компанией TINSA (крупнейший оценщик недвижимости на территории Испании), так же, как и с адвокатами, поэтому в перспективе могу разделить причины заказа данной услуги на три основные:
Принятия важного решения при купле или продажи недвижимости. Для этого используется метод сравнения, что позволяет определить довольно точно стоимость объекта.
Для официальных процессов, таких как получение ипотеки, наследство или судебные процессы.
Для изучения рынка и приценки. В данном случаи нет необходимости точной цифры и можно использовать автоматизированные решение, что гораздо экономней.
4. ПОЛУЧЕНИЕ ЛИЦЕНЗИЙ, СЕРТИФИКАТОВ И РАЗРЕШЕНИЙ
В Испании существуют многочисленные лицензии и сертификации для подтверждения пригодности и безопасности зданий. Чаще всего в мое бюро обращаются для получения лицензии для коммерческой деятельности, но это не единственный документ с которым может помочь архитектор:
Свидетельство пригодности для проживания: это документ, подтверждающий нормативную пригодность жилья для проживания. Он при продаже и сдаче в аренду жилья.
Энергосертификация: это обязательный для сдачи и продажи недвижимости документ. В нём обозначается уровень энергопотребления и загрязнения СО2.
Ответственная декларация: это экспресс-документ, позволяющий легализировать коммерческое использование помещений.
Техническая инспекция зданий (ITE): это обязательная техническая инспекция всех зданий определенной давности в больших городах Испании.
Статья была опубликована в СМИ:
