Аренда жилья в испании с правом выкупа. как это работает?
Маджик Наталья
Юрист, специалист по недвижимости
M/W: (+34) 622 305 994veraetovse@mail.ru
А вы знаете, что квартиру в Испании можно купить и в рассрочку? Как это сделать? Хотите узнать об этом подробнее? Рассказываем!
Аренда – лучшая альтернатива для всех тех, кто не имеет достаточной суммы для покупки жилья, либо считает это на данный момент нецелесообразным (возможно, у вас просто есть в это время интересные финансовые проекты). Однако есть и другой вариант, который позволяет жить, как арендатор, со всеми выгодами от этого, а потом стать собственником выбранной квартиры. Для этого в Испании предусмотрена специально регулируемая аренда с правом выкупа (alquiler con opción a compra).
ЧТО ТАКОЕ АРЕНДА С ПРАВОМ ВЫКУПА В ИСПАНИИ?
Аренда с правом выкупа – это смешанный тип контракта, состоящий из двух договоров, связанных между собой: договора аренды и договора купли-продажи. Другими словами, вы можете жить в доме как арендатор, в течение всего времени, указанного в договоре, после чего приобрести в собственность это жилье по согласованной цене. Главные плюсы: жилье вы выбираете заранее, цену согласовываете заранее, и собственник квартиры уже не может ее изменить, а арендная плата в течение нескольких лет учитывается в стоимость этой квартиры и при подписании договора купли-продажи отминусовывается. Отказаться от покупки жилья вы тоже можете, но, правда, тогда все внесенные платежи теряются. В конце статьи я покажу, как это работает, на примерах.
УСЛОВИЯ АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА
Как и любой контракт, перед подписанием он должен быть прочитан и рассмотрен в деталях, чтобы потом не получить в итоге из-за невнимательности мешок проблем. Вы должны убедиться, что все оговоренные условия изложены в письменной форме. В договоре аренды с правом выкупа обязательно должны быть отражены следующие условия:
Договор аренды:
• Период времени для аренды жилья.
• Срок, в течение которого арендатор может реализовать свое право на приобретение недвижимости.
• Ежемесячный доход от аренды.
Читайте также:
• Кто будет оплачивать расходы по comunidad и за ремонты.
Договор купли-продажи:
• Воля собственника продать квартиру.
• Окончательная цена купли-продажи.
• Какая часть арендной платы учитывается в цене купли-продажи (обычно вся)
• Первоначальный взнос (La prima o aval inicial), который должен внести квартиросъемщик при подписании договора аренды с правом выкупа.
ПРАВДА ЛИ, ЧТО АРЕНДА С ПРАВОМ ВЫКУПА – ЭТО ХОРОШАЯ АЛЬТЕРНАТИВА?
Это правда. Но только если вы хорошо разобрались в вопросе и поняли ваши права и обязанности. В первую очередь, такой контракт вам гарантирует покупку выбранного жилья в удобный, отложенный вами срок. Например, через пять лет. И по оговоренной вами цене.
При этом не стоит забывать, что и требования к выполнению обязанностей арендатора тут строже. Так, если вы в установленный срок не выкупите жилье, то выплаченные вами суммы и первоначальный взнос «сгорят» безвозвратно. А в случае если вы не будете выплачивать оговоренную арендную плату и добросовестно исполнять ваши обязательства как арендатора, вы можете потерять право на покупку.
АРЕНДА С ПРАВОМ ВЫКУПА В ИСПАНИИ НА ПРИМЕРЕ
Итак, вы нашли жилье и договорились с хозяином о том, что он не против вам сдать его, а в дальнейшем – продать. Как правило, это квартиры, требующие ремонта. Начинайте торговаться.
Например, ваш контракт может выглядеть так:
• установленная цена – 100 тысяч евро
• первоначальный взнос – 10 тысяч евро
• месячные арендные платежи – 500 евро
• срок выкупа квартиры – 5 лет
Как это работает?
Вы при подписании контракта вносите 10 тысяч евро на счет продавца как гарантию ваших намерений о покупке. 5 лет вы платите 500 евро в месяц как арендатор. На момент покупки вам надо будет оплатить у нотариуса оговоренную сумму минус сумму первоначального взноса и арендных платежей. Считаем: 100 тыс. – 10 тыс. – 500*12*5 тыс. = 60 тыс. евро.
А ЕСЛИ ИПОТЕКА?
Если вы собираетесь брать ипотеку, то банк, если вы нерезидент Испании, может вам выдать 50% от суммы стоимости дома. В данном случае это 50 тысяч евро. А оставшиеся 50 тысяч евро должны оплатить вы. В случае если вы резидент, вы можете получить и 100% ипотеку.
И тут клиентов интересует, будут ли засчитываться в банке при купле-продаже их платежи?
Ответ: будут. Банк засчитает ваши 40 тысяч (10 тысяч – первоначальный взнос и 30 тысяч арендных платежей за 5 лет), и вам останется только добавить 10 тысяч своих сбережений.
Мне кажется, что это отличное решение для многих наших соотечественников, желающих приобрести недвижимость в Испании!
А КАК ЖЕ НАСЧЕТ РАССРОЧКИ?
Я помню: мы обещали рассказать о том, как покупать жилье в Испании в рассрочку. Как раз с помощью опции аренды с правом выкупа. Например, вы можете внести в качестве первоначального взноса 30-40% стоимости жилья, поставить выкуп всего жилья, скажем, через два года. И тем временем платить арендные платежи (рассрочку). На примере с той же квартирой, трансформируем условия:
• установленная стоимость – 100 тысяч
• первоначальный взнос – 30 тысяч
• арендные платежи – 24 месяца по 1 тысяче евро. Итого – 24 тысячи.
Через два года, добавив 46 тысяч, вы выкупаете всю квартиру.
Купить квартиру в Испании легко. Дорогую, чтобы получить ВНЖ инвестора, или недорогую, по цене вашей дачи. Купить недвижимость можно как для себя, так и в качестве хорошей инвестиции.
Это может быть жилье для своего отдыха или для сдачи в аренду, стоимостью от 30 тыс. евро и до 30 млн евро.
Главное – знать, что есть разные варианты и отличные налоговые решения.
Нужна консультация юриста и просто подсказка по первым шагам?
Обращайтесь через veraetovse@mail.ru или через WhatsApp +34622305994
С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Статья была опубликована в СМИ:
