5 шагов чтобы построить дом в Испании
Чалый Роман
Архитектор
rc@sapro.es(+34) 654 17 85 80
www.sapro.es
Как и во всех других сферах деятельности, девелопмент недвижимости в Испании имеет свою специфику. После осуществления проектов на территории многочисленных автономий и муниципалитетов королевства, хочу поделиться опытом, который вам поможет построить дом вашей мечты или сделать выгодный проект застройки.
1. Выбор участка
Главное на данном этапе – понимать роль участников процесса. В первую очередь вы, как девелопер, должны знать, что хотите построить и какой у вас на это предельный бюджет. Профессиональное риелторское агентство вам поможет подобрать несколько возможных участков и при переговорах с собственником получить наилучшую цену. Архитектор оценит технико-экономические показатели каждого участка, такие как его рыночная стоимость, градостроительные ограничения, предварительная себестоимость строительства, и пояснит бюрократические особенности муниципалитета (например, в Марбелье получение лицензии – больше года, а в Бенахависе может быть даже меньше месяца). В конце процесса адвокат проверит юридические нагрузки на участок, поможет оптимизировать налогообложение и оформит сделку купли-продажи. Риелтор, архитектор и адвокат – разделение этих ролей поможет избежать большинства подводных камней на данном этапе.
2. Проектные работы
О качествах хорошего архитектора можно написать отдельную статью, но если вкратце –это профессионал, с которым вы на одной волне и который умеет и готов креативно решать сложные задачи и сопровождать на всех этапах процесса. На бизнес-сленге – хороший «porblem solver».
На данном этапе ваш архитектор поможет разработать концепт и техническое задание, закажет топографию и геологию, отредактирует базовый проект и рабочую документацию, проведёт бюрократические работы с администрацией для получения лицензии на строительство. Не большой, но важный «лайф хак»: чтобы ускорить получение лицензии, нужно подавать сразу базовый проект, а потом проработать рабочую документацию. Многие архитекторы этого не делают в связи с дополнительными трудозатратами, но для вас это плюс два-три месяца ожиданий.
3. Выбор строительной компании
Частью рабочей документации являются строительные сметы, её осуществляет архитектор-техник (раньше его называли «апарехадор», скоро будут называть «инженер- строитель»). Важно знать, что вы можете его нанять отдельно, но в идеале этот профессионал должен работать в бюро архитектора (физически находиться в одном офисе), так проект и сметы будут более точными и скоординированными.
На основе слепых смет осуществляется тендер, архитектор может посоветовать проверенную строительную компанию, но все равно, как девелопер, вы должны привлечь независимые фирмы. Вопрос о том, как определить надежную строительную фирму, также заслуживает отдельной статьи, но, как минимум, вам должно нравиться качество уже выполненных ими работ и вы должны познакомиться с прорабом, который будет отвечать за ваш объект. Расценки не должны существенно отличаться от рыночных цен, особенно опасно, когда они гораздо ниже. Также важно понимать финансовое здоровье фирмы.
4. Строительный процесс
Читайте также:
Так как речь идет о том, как быть девелопером, а не строительной фирмой, будем рассматривать только вариант работы с ген. подрядчиком. Правильный подход —работать по закрытой и выгодной вам смете и не брать на себя ответственность закупки стройматериалов и найма подрядчиков.
Таким образом, весь строительный процесс — это ответственность строительной компании, а это значит, что до начала строительства она может составить календарный план в рамках оговоренных сроков, не забудьте прописать это в договоре. Как девелопер, вы будете должны осуществить некоторые бюрократические действия, в чем вам поможет архитектор. Начало строительства официально начинается при подписании акта разметки (acta de replanteo), это важный для сроков документ, сохраните копию. В зависимости от условий договора со строительной фирмой или требований банка (в случае ипотеки), архитектор будет осуществлять периодические сертификации выполненных работ для оплаты, нужно знать, что данные оплаты не являются принятием работ, а их задержка может быть катастрофична для стройки. Важно упомянуть, что внесение изменений в процессе строительства приводит к дополнительным затратам.
5. Принятие объекта и гарантийное обслуживание
Строительство закончено, подаются документы для лицензии первого заселения (licencia de primera ocupación). Объект заселяется, и выявляются скрытые дефекты, тут вы должны знать ваши права и гарантии. Независимо от условий договора существуют минимальные гарантии и ответственности, прописанные в L.O.E. (Ley de ordenación de la edificación). Если вы осуществляете коммерческий проект для продажи, вам необходимо тщательно ознакомиться с этим законом. Если нет — как минимум, вы должны знать, что в течение первого года строительная компания обязана обеспечить полное гарантийное обслуживание. И тут очень важный момент, о котором многие забывают, – строительная компания должна предоставить соответствующий страховой полис, в противном случае девелопер должен удержать в течение этого года 5 % от общей стоимости строительства. Далее в течение 10 лет у вас есть серия гарантий, которые распространяются на разные строительные элементы и являются ответственностью строительной компании и архитекторов. Важно, что при выявлении любого дефекта вы должны немедленно оповестить документальным путем всех (как минимум, по электронной почте). В случае разногласий с любой из сторон самый эффективный путь — это техническая экспертиза, которую может осуществить как архитектор, так и архитектор-техник.
Статья была опубликована в СМИ:
